Wspólnota mieszkaniowa i ładowanie elektryka - jak ich podejść

[Konto_usunięte_2021-03-29]

Pewnie większość z Was ładuje w domu z fotwoltaiki, ale u mnie dom w planach dopiero.
W zeszłym roku moja wspólnota uchwaliła, że zgadzają sie na ładowanie elektryków we wspólnym garażu. Jednorazowo 25 pln. Żyć nie umierać.
Niestety zacząłem drążyć temat w grudniu i wycofują się rakiem. "Nie mamy przygotowanej infrastruktury", "Lepiej będzie dla wszystkich żeby nie ładować" (sic!), "Pan wie o tym pożarze w Warszawie w garażu. W Faktach mówili, że był elektryk!".
Jednym słowem średniowiecze.

Jakieś porady w temacie jak ich podejść?

 

[Giaur77]

Czy ktoś przechodził przez ten etap i jest w stanie podpowiedzieć co taki rzeczoznawca p.poż. może sobie wymyślić?

Cześć. Przerabiałem temat we Wrocławiu. Tutaj też znalazłem osobę, która przygotowała mi całą, wymaganą przepisami ustawy o elektromobilności, ekspertyzę. To "osoba posiadająca uprawnienia do projektowania...bez ograniczeń", tak jak stanowi ustawa. Ustawa nie wymaga ekspertyzy biegłego z zakresu pożarnictwa, tylko projektanta instalacji elektrycznych.

Rozmawiałem o tym wymogu właśnie ze specjalistą z zakresu projektowania (sporządzającym ekspertyzę) i obaj doszliśmy do wniosku, że to bubel ustawodawczy. Projektant instalacji nie zna się bowiem na zasadach p.poż (przynajmniej tak dobrze, jak specjalista w tym zakresie). Ostatecznie, ustawa prawem, więc w swojej ekspertyzie zawarł również wymagania p.poż.

Kontakt z "moim" ekspertem był bardzo OK. Trochę czasu to trwało, ale to z różnych (także po mojej stronie) przyczyn. Wymagania moim zdaniem rzeczowe i uzasadnione, np:
- grubość przewodów zasilających stację rozdzielczą, z której zasilane będzie moje przyłącze,
- grubość przewodów od mojego licznika do evse/wallboxa (no i oczywiście dane tych urządzeń),
- zapas mocy na przyłączu,
- informacja czy budynek (garaż) ma oddymianie i system sygnalizacji pożaru,
- wymóg uszczelnienia przejść przez ściany wypełniaczem ognioodpornym,
- itp.

Ostatecznie zarządca wspólnoty dołożył swoje obowiązki (np. ubezpieczenie od pożaru), ale po przedstawieniu odmowy kilku ubezpieczycieli ubezpieczenia takiego zdarzenia (pożar od "elektryka" w garażu wielostanowiskowym) przyjął moją argumentację, że jest to objęte OC samochodu i z tego zrezygnował. Tutaj też mogłem więc liczyć na racjonalne podejście.

Teraz nie mam danych do eksperta, który mi pomagał, ale proszę przypomni się na priv, to wyślę namiary wieczorem / jutro.

 

[PiotrS]

Słuchajcie, a u mnie taka historia.
Od kilku lat na osiedlu stała ładowarka AC, ale okazało się, że za prąd płaci wspólnota, a nie użytkownicy EV, więc odłączyli słupek ponad rok temu.
Miał go zastąpić słupek płatny z Polenergii. Zarządca dogadał się z operatorem i już miało być pięknie, ale..... umowę z Polenergią miała zaakceptować rada osiedla, czyli banda głąbów, reprezentantów mieszkańców. Zakładam, że żaden z nich nie siedział za kierownicą EV.

I te głąby stwierdziły, że umowa z Polenergią jest zła, bo samochody będą się ładowały z AC za wolno.
Zaleciły, żeby zarządca znalazł rozwiązanie alternatywne, polegające na zakupie przez wspólnotę ładowarki DC. Oferty zbierają ponoć nawet na stacje 500 kW Robi to Ziutek, który nadzoruje remonty, sprzątanie osiedla, koszenie trawników itp.

Tylko wiadomo, stacja DC to koszt.... zaczynający się coś koło 150 000 zł wzwyż + koszt przyłącza itp. Żeby taki wydatek ponieść, potrzebna jest uchwała mieszkańców, którzy w 97% samochodu elektrycznego nie posiadają.

Tak więc od roku nie mamy na osiedlu ładowarki AC i wygląda, że przez kilku głąbów, przez najbliższe lata mieć nie będziemy, bo AC jest za wolne. Lepiej, żeby nie było ładowarki wcale.

 

[nnnnn]

To jest sabotaż w drugą stronę, dali zgodę ale zażyczyli sobie stacji których nie ma I teraz nikt nie powie że nie zgodzili się na słupek/punkt ładowania

 

[Bronek]

Syn rozpoczyna temat przyłącza w hali garazowej pod mieszkaniem na Łańcuckiej w Gdańsku.
Póki co kontaktuje się z z "bezszelestni" https://bezszelestni.pl/category/samochody/
bo ponoć mają juz doświadczenie z ta akurat Wspólnotą .
Zobaczymy jak to pójdzie ??

 

[chewbacca]

Syn rozpoczyna temat przyłącza w hali garazowej pod mieszkaniem na Łańcuckiej w Gdańsku.
Póki co kontaktuje się z z "bezszelestni" https://bezszelestni.pl/category/samochody/
bo ponoć mają juz doświadczenie z ta akurat Wspólnotą .
Zobaczymy jak to pójdzie ??

Jak nie trafi na upierdliwego zarządce (lub najlepiej jeżeli hala garażowa nie jest jednym lokalem, w której miejsca to współudział w tym lokalu) to powinno pójść gładko. Doradź mu, żeby najlepiej nie wspominał na początku o tym, że to ma być gniazdko do ładowania samochodu! Niech w ogóle o tym nie wspomina. Chce gniazdko do odkurzacza. I tyle.

 

[Bronek]

To wiem, ale już to trudno to ukryć. Miejsce to osobny akt notarialny

 

[chewbacca]

To wiem, ale już to trudno to ukryć. Miejsce to osobny akt notarialny

Akt notarialny zawsze jest oddzielny. Pytanie czy jest w nim wskazana oddzielna księga wieczysta i miejsce jako oddzielny lokal, czy też mowa jest w nim o nabyciu udziałów w lokalu (hali garażowej) objętego księgą wieczystą, w której wylistowani są wszyscy jej współwłaściciele (właściciele innych miejsc). Wtedy formalnie zarządca ma prawo zażądać zgody conajmniej 50% współwłaścicieli tego lokalu (jako spełnienie jednego z punktów ustawy o elektromobilności i paliwach alternatywnych dot. konieczności dostarczenia zgody właściciela lokalu wraz z wnioskiem o zamontowanie punktu ładowania). Tak było u mnie ale nie zawsze zarządca musi być taki drobiazgowy i może to po prostu olać, czego Wam życzę

 

[Bronek]

Z tego co pamiętam (a dowiem się dokładnie), m/w wiem współwłasnosc w hali z przydzielonym miejscem
Spytam

 

[jgal]

Te dyskusje o własności garażu to są w gruncie rzeczy takie trochę akademickie. Zawsze można, czy to zarządowi czy mieszkańcom, rzucić ustawą o elektromobilności w twarz. W niej napisane jest z jednej strony, że zgoda jest czynnością zarządu, ale z drugiej strony, że zarząd może odmówić zgody tylko w kilku ściśle określonych przypadkach. Brak zgody innych właścicieli nie jest jednym z nich ...

 

[chewbacca]

Te dyskusje o własności garażu to są w gruncie rzeczy takie trochę akademickie. Zawsze można, czy to zarządowi czy mieszkańcom, rzucić ustawą o elektromobilności w twarz. W niej napisane jest z jednej strony, że zgoda jest czynnością zarządu, ale z drugiej strony, że zarząd może odmówić zgody tylko w kilku ściśle określonych przypadkach. Brak zgody innych właścicieli nie jest jednym z nich ...

Ehh, więc jeszcze raz, jak krowie na rowie...
Ustawa o Elektromobilności i Paliwach Alternatywnych:
- Art. 12b., ust. 3, pkt 3):

3. Do wniosku, o którym mowa w ust. 1, dołącza się:
3) zgodę właściciela lokalu na instalację punktu ładowania – w przypadku gdy wnioskodawca nie jest właścicielem lokalu;

Innymi słowy, jeżeli miejsce garażowe w hali jest tylko udziałem w całej hali (która jest jednym dużym lokalem i posiada jedną wspólną księgę wieczystą) to właścicielem lokalu są wszyscy współwłaściciele tej hali (właściciele poszczególnym miejsc będących udziałami tego lokalu). W tym przypadku taka zgoda wyrażana jest poprzez >50% tych współwłaścicieli.

A więc w odpowiedzi do:

[...]że zarząd może odmówić zgody tylko w kilku ściśle określonych przypadkach. Brak zgody innych właścicieli nie jest jednym z nich ...

Art. 12b, ust. 8, pkt 3):

8. Podmiot, o którym mowa w ust. 1, odmawia udzielenia zgody na zainstalowanie i eksploatację punktu ładowania w przypadku gdy:
3) wnioskodawca nie przedłożył zgody właściciela lokalu na instalację punktu ładowania – w przypadku, o którym mowa w ust. 3 pkt 3;

Brak zgody >50% współwłaścicieli jak najbardziej jest jednym z przypadków, w których zarządca może odmówić zgody na złożony wniosek.

Ponadto...
- Art. 12b, ust. 2:

2. W przypadku wspólnoty mieszkaniowej wydanie zgody na instalację i eksploatację punktu ładowania o mocy mniejszej niż 11 kW stanowi czynność zwykłego zarządu.

Zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego przy współwłasności, czynność zwykłego zarządu wymaga zgody większości współwłaścicieli (Dz.U.2022.1360, Art. 201):

Art. 201. [Czynności zwykłego zarządu]
Do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. W braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności.

Sorry za objęcie stanowiska adwokata diabła. Sam przez to przechodziłem. Osobiście uważam, że ustawa jest niedorobiona. Wydaje mi się, że jej założeniem miało być ułatwienie zamontowania punktu ładowania samochodu w hali garażowej. Jednakże jej forma nie przewiduje sytuacji, gdy miejsca w hali są współudziałami w całej hali co ma miejsce w większości przypadków w Polsce. Nie mówię więc żeby od razu się poddawać i z góry zakładać, że montaż gniazdka w hali wymaga zgody >50% współwłaścicieli. Być może zarządca nie będzie chciał za wszelką cenę tego uniemożliwić i po prostu nie zwróci uwagi na ten szczegół. Niemniej jednak jeżeli tak się stanie to nie walczcie o to w sądzie bo zarządca jak najbardziej ma do tego podstawę prawną a Wy w sądzie po prostu to przegracie. Pisanie więc przez wszystkich na oślep, że "przecież jest ustawa o elektromobilności" (co również usłyszałem od bezszelestnych) albo jak pisze @jgal "[...]rzucić ustawą o elektromobilności w twarz[...]" jest wynikiem nie przeczytania tej ustawy i nie zgłębienia tematu.

Serio - najłatwiej i najtaniej zacząć od prośby o gniazdko elektryczne do odkurzacza. Dam sobie paznokieć uciąć, że nie ma przepisów prawnych, które później zabraniałyby z takiego gniazdka ładować samochodu elektrycznego. Ale do momentu zamontowania tego gniazdka "do odkurzacza" nie wspominać zarządcy nic o aucie EV i parkować je najlepiej 100m od osiedla, żeby ten go nie zobaczył